Acquisto di un immobile e mancato adempimento al contratto preliminare

Capiamo cosa prevede la legge in caso di mancato adempimento al contratto preliminare per l'acquisto di un immobile. Tutela, risarcimenti e normative spiegate in modo chiaro

1.      Cos’è il contratto preliminare di compravendita immobiliare

Definizione legale

Il contratto preliminare (spesso impropriamente chiamato "compromesso") è un accordo con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere un futuro contratto definitivo di compravendita di un immobile.

È disciplinato dall’art. 1351 c.c., secondo cui:

“Il contratto col quale le parti si obbligano a concludere un contratto futuro è valido se ha la forma prescritta dalla legge per il contratto che le parti si obbligano a concludere.”

Dunque, se il contratto definitivo richiede la forma scritta (come per gli immobili), anche il preliminare deve essere redatto per iscritto, a pena di nullità.

Funzione del contratto preliminare

Serve a vincolare le parti in attesa della stipula del rogito notarile, offrendo garanzie sull’impegno reciproco.

Ø  Spesso viene usato per garantire maggior tempo all’acquirente al fine di ottenere un mutuo o al venditore per regolarizzare la situazione urbanistica. Il contratto preliminare è uno strumento flessibile che può essere utilizzato per regolamentare ogni aspetto di una compravendita: dalle tempistiche, a particolari accordi per effettuare lavori di ristrutturazione o di sanatoria; o ancora è possibile prevedere condizioni il cui avveramento causa la risoluzione del contratto…

2.      Obblighi delle parti nel contratto preliminare e caparra confirmatoria

Obblighi dell’acquirente

L’acquirente si impegna a:

• pagare il prezzo pattuito secondo i termini concordati;

• rispettare le scadenze per la stipula del definitivo;

• ottenere le autorizzazioni finanziarie, ove previste.

Obblighi del venditore

Il venditore si obbliga a:

• trasferire l’immobile libero da vincoli e ipoteche (salvo diverso accordo);

• garantire la conformità urbanistica e catastale;

• presentarsi alla stipula del rogito nei tempi previsti.

La caparra confirmatoria

Regolata dall’art. 1385 c.c., la caparra confirmatoria è una somma versata a garanzia dell’impegno. In caso di inadempimento:

• se l’inadempiente è l’acquirente, la caparra è trattenuta dal venditore;

• se è il venditore, l’acquirente può chiedere il doppio della somma versata.

3.      Cosa succede in caso di inadempimento

Inadempimento dell’acquirente

Se l’acquirente non rispetta gli obblighi, il venditore può:

• risolvere il contratto (art. 1453 c.c.);

• trattenere la caparra (art. 1385 c.c.);

• chiedere il risarcimento del danno ulteriore.

Inadempimento del venditore

Se il venditore non si presenta al rogito o rifiuta la vendita:

• l’acquirente può agire in esecuzione specifica (art. 2932 c.c.) per ottenere sentenza sostitutiva del contratto definitivo;

• può chiedere risarcimento del danno;

• può ottenere restituzione del doppio della caparra.

Clausole risolutive espresse

Spesso i preliminari contengono clausole risolutive espresse ai sensi dell’art. 1456 c.c., che determinano la risoluzione automatica al verificarsi di un determinato inadempimento (es. mancato pagamento entro una certa data) e conseguente penale da versare.

4.      Tutela dell’acquirente: rimedi contro l’inadempimento

Azione ex art. 2932 c.c. – Esecuzione in forma specifica

L’acquirente può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Questo è possibile solo se:

• il preliminare è valido e regolare;

• l’immobile è libero da vincoli;

• il prezzo è stato pagato o è pronto a esserlo.

Ø  Inoltre, ai fini dell’azione ex art. 2932 c.c. è necessario che l’immobile sia stato individuato in maniera specifica (dati catastali, vani, pertinenze…); infatti, sostanzialmente il contratto preliminare, tramite la sentenza traslativa della proprietà produrrà gli effetti dell’atto di vendita, pertanto è necessario che l’immobile sia identificato affinchè l’atto possa assumere validità ai fini appena indicati.

Ø  L’azione ex art. 2932 c.c. può essere esperita anche da parte del venditore in caso di adempimento dell’acquirente, anche se solitamente non è conveniente. Innanzi tutto, il venditore può molto più agilmente risolvere il contratto  e trattenere la caparra già in suo possesso, piuttosto che affrontare i costi e i tempi di un’azione giudiziale. In secondo luogo, il venditore rischierebbe di finire il procedimento con una sentenza che trasla la proprietà dell’immobile (perdendo di fatto il bene dalla propria disponibilità), senza aver garanzia del pagamento del prezzo. Sostanzialmente, qualora l’acquirente non dovesse adempiere alla sentenza e dovesse omettere il pagamento del prezzo pattuito, il venditore si troverebbe (per assurdo) a dover intraprendere una nuova azione esecutiva per ottenere l’adempimento alla sentenza e senza avere più nemmeno la proprietà dell’immobile.

Ø  Attenzione agli abusi edilizi. In caso di abusi primari (di rilevante entità e/o che riguardino l’intero immobile) potrebbe non essere esperibile l’azione ex art. 2932 c.c.. Infatti, un orientamento giurisprudenziale ritiene che la sentenza del Giudice non possa sanare gli abusi primari e dunque non possa ottenere l’effetto traslativo della proprietà, che deve avere quale fondamento un atto valido a tutti gli effetti di legge.

Risoluzione del contratto e restituzione del doppio della caparra

Se il venditore è inadempiente, l’acquirente può:

• recedere dal contratto (in presenza di clausole risolutive espresse in tal senso);

• risolvere il contratto per inadempimento e ottenere il doppio della caparra versata (art. 1385 c.c.).

Ø  è opportuno che l’acquirente, prima di comunicare al venditore la risoluzione del contratto, lo inviti formalmente a presentarsi alla data fissata per il rogito, anticipando la volontà di risolvere il contratto e richiedere la restituzione del doppio della caparra in caso di inadempimento.

Risarcimento del danno

Ai sensi degli artt. 1218 e 1223 c.c., il soggetto danneggiato ha diritto a ottenere il ristoro per il danno patrimoniale subito, incluse:

• spese notarili;

• spese per il mutuo;

• costi di consulenze e intermediazione;

• danni da perdita di opportunità.

·       L’acquirente, al fine di ottenere il risarcimento del danno, che in parte è già contemplato nella richiesta di restituzione del doppio della caparra, deve provare in maniera puntuale l’entità dei danni subiti e il motivo per il quale il doppio della caparra non è sufficiente a ristorare in maniera congrua i danni patiti.

5.      Tutela del venditore: rimedi in caso di acquirente inadempiente

Recesso, risoluzione del contratto e Ritenzione della caparra

Se l’acquirente è inadempiente e ha versato una caparra confirmatoria il venditore può :

·       Risolvere il contratto per inadempimento e trattenere la caparra quale risarcimento del danno;

·       Recedere dal contratto in caso di presenza di clausole risolutive espresse

Richiesta di risarcimento danni

Il venditore può anche chiedere ulteriori danni se provati (es. perdita di altre opportunità di vendita, costi sostenuti, tasse ecc.).

Ø  È bene tenere a mente che in caso di inadempimento di una delle parti non imputabile alle stesse esiste l’opzione del recesso per causa di forza maggiore. Esiste anche la possibilità di risolvere il contratto per eccessiva onerosità qualora si verifichino eventi tali da comportare una sproporzione rilevante tra le prestazioni delle parti. Infine, si può anche considerare la risoluzione per sopravvenuta impossibilità della prestazione. In tutte queste ipotesi, che prevedono casi non imputabili alla volontà delle parti, la risoluzione/recesso del contratto non comporta risarcimenti dei danni per la parte che la subisce, né il diritto a ritenere la caparra o restituirne il doppio.

6.      La trascrizione del preliminare: perché conviene?

Cos’è la trascrizione del preliminare

È un atto pubblico o scrittura privata autenticata, trascritto nei registri immobiliari, che offre una protezione reale all’acquirente. È disciplinata dall’art. 2645-bis c.c..

Vantaggi per l’acquirente

• Cristallizza i diritti contrattuali delle parti e relativi all’immobile, impedendo trasferimenti successivi o ipoteche;

• Tutale dal fallimento del venditore o da possibili azioni esecutive a suo carico insorte dopo la trascrizione;

• Rende opponibile ai terzi il preliminare.

7.      Conclusione

Il contratto preliminare è un ottimo strumento per garantire certezza e tutela nelle compravendite immobiliari. Tuttavia, se una delle parti non adempie agli obblighi assunti, è fondamentale conoscere i rimedi previsti dalla legge, sia per far valere i propri diritti, sia per evitare di subire danni economici.