Potete ascoltare le mie pillole sul contratto di locazione commerciale su 'A Cavallo di un Cavillo'
Riferimenti normativi:
- artt. 7-11 L. 392/1978;
- artt. 27-42L. 392/1978.
La locazione di immobili ad uso commerciale consiste nella locazione di immobili per uso diverso a quello abitativo, in particolare trattasi della concessione in godimento al conduttore di beni destinati ad attività economiche, siano esse organizzate in forma imprenditoriale che di lavoro autonomo.
1. Requisiti, contenuto e forma del contratto
Affinché possa applicarsi la disciplina della locazione ad uso commerciale, l’immobile concesso in godimento deve essere adibito necessariamente a:
attività industriali, commerciali e artigianali, purché non si tratti di attività agricole;
attività di interesse turistico (comprese quelle di cui all'art. 2, legge 326/1968);
esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo (avvocati, commercialisti, studi medici...).
La suddetta disciplina si applica anche alle pertinenze (garage, cantine, magazzini), purché siano collegate funzionalmente all’attività commerciale.
** Il locatore è tenuto a consegnare al conduttore l’attestato di prestazione energetica (APE), ossia il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio. All’interno del regolamento contrattuale, inoltre, va inserita un’apposita clausola in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’APE, pena il pagamento di una sanzione amministrativa, la sanzione è da euro 1.000 a euro 4.000 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà; al pagamento sono solidalmente obbligate ambo le parti (art. 6 c. 3 d.lgs. 192/2005).
Quanto al contenuto del contratto, vi sono degli elementi essenziali e obbligatoria, che qualora mancanti possono determinarne la nullità:
le generalità dei contraenti;
la descrizione dell’unità locata (come l’indirizzo, il numero di vani, le pertinenze);
i dati catastali (particella, subalterno, rendita e così via) necessari ai fini della registrazione;
il canone locatizio;
la durata della locazione.
Le parti, poi, possono aggiungere ulteriori elementi e clausole finalizzate alla regolamentazione della locazione, purché esse non siano contrarie alla legge (vedi paragrafo 2). Qualora siano inserite clausole contrarie alla legge, queste saranno affette da nullità.
Se invece il contratto si limita agli elementi obbligatori, per tutti gli altri aspetti bisognerà fare riferimento alla disciplina generale contenuta nelle L. 392/1978.
La forma del contratto di locazione commerciale è libera, non è richiesta la forma scritta ad substantiam come per la locazione abitativa. Ciò significa che il contratto ben potrebbe essere stipulato oralmente, senza che la legge ne prescriva la nullità (eccezion fatta per i contratti di locazione con durata superiore ai 9 anni, per cui la legge prescrive a forma scritta).
Certo nella prassi, tali contratti sono sempre stipulati in forma scritta, sia per ragioni di prova e certezza, sia ai fine della registrazione.
** Anche il contratto di locazione commerciale deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente e le spese di registrazione sono suddivise al 50% tra le parti.
2. Durata e rinnovo del contratto
La durata minima dei contratti di locazione commerciale è predeterminata dalla legge e non può essere derogata. Pertanto le clausole che prevedono una durata inferiore al minimo legale sono nulle e automaticamente verrà applicato il termine fissato dalla normativa.
La durata minima della locazione dipende dall’uso a cui sono adibiti gli immobili:
6 anni per gli immobili impiegati ad uso industriale, commerciale, artigianale, professionale, turistico;
9 anni per immobili ad uso alberghiero;
liberamente determinabile dalle parti per gli immobili di carattere transitorio per natura.
Alla prima scadenza, qualora né il locatore né il conduttore si avvalgano della possibilità di recesso nei termini di legge, il contratto si rinnova in automatico per pari tempo a quello stabili originariamente. Diversamente si avrà la cessazione del contratto. Tale meccanismo si applica anche alla seconda scadenza contrattuale.
** Alla seconda scadenza (entro 12 mesi dalla stessa) il locatore può proporre al conduttore il rinnovo del contratto a nuove condizioni. Se i conduttore accetta, entro 60 giorni dalla comunicazione, le nuove condizioni il contratto si rinnova. Diversamente, o se semplicemente il conduttore non risponde, avverrà la cessazione dello stesso.
3. Canone di locazione e spese accessorie
Come in ogni locazione, l’obbligazione principale del conduttore è il pagamento del canone di locazione, che può essere liberamente determinato dalla parti. Il pagamento può avvenire trimestralmente o in un’unica soluzione. Anche le modalità di versamento del canone sono liberamente determinate dalle parti, senza che vi siano particolari vincoli.
Il conduttore ha sempre diritto ad ottenere la quietanza di pagamento, che costituisce prova dell’adempimento della propria obbligazione.
Qualora il conduttore non provveda al pagamento dei canoni, il locatore potrà agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto ed eventualmente il rilascio forzoso dell’immobile (sfratto).
Come accennato nel mio precedente articolo il canone di locazione non può essere aumentato in corso del contratto, nemmeno se l’aumento derivi da un accordo transattivo o se sia contemplato in clausole contrattuali, che sarebbero affette da nullità. E’ concesso unicamente l’aumento del canone in armonia con l’aggiornamento annuale ISTAT. Per la trattazione completa rimando all’articolo precedente.
** Solitamente i contratti di locazione prevedono il versamento di un deposito cauzionale da parte del conduttore, che di norma è pari a tre mensilità. Il deposito cauzionale funge da garanzia per eventuali danni cagionati all’immobile e scoperti in sede di restituzione.
Il deposito cauzionale non può essere utilizzato in luogo del pagamento dei canoni, né il locatore può trattenerlo automaticamente. Qualora in sede di restituzione dell’immobile, siano riscontrati dei danni, il locatore dovrà comunque agire giudizialmente per farli accertare e poter trattenere definitivamente il deposito.
Al termine della locazione, il locatore deve restituire il deposito maggiorato degli interessi.
Oltre al canone di locazione, il conduttore deve versare le spese accessorie, secondo la normale ripartizione dei contratti di locazione.
Le spese di ordinaria amministrazione sono di competenza del conduttore, ossia quelle relative al servizio di pulizia e di portineria, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Il conduttore ha sempre il diritto di prendere visione dei documenti inerenti le spese accessorie.
Le spese straordinarie, ossia quelle strutturali e relative alla condizione dell’intero immobile, spettano invece al conduttore (ad esempio, le opere destinate a modificare o sostituire parti strutturali).
4. Risoluzione del contratto: disdetta del locatore e recesso del conduttore
Come accennato la risoluzione del contratto può avvenire per inadempimento del conduttore, quindi in caso di mancato pagamento dei canoni. Ma può avvenire anche per inadempimento del locatore. Infatti l’obbligazione di quest’ultimo è quella di consegnare l’immobile al conduttore e di renderlo servibile, il locatore deve sempre garantire il pieno godimento del bene concesso il locazione. Quindi se ad esempio il locatore non compie le opere di manutenzione al fine di rendere l’immobile utilizzabile o originariamente lo consegna in condizioni degradate, tali da renderlo inservibile, ben il conduttore potrà agire per la risoluzione del contratto.
4.1 Disdetta del locatore
Il locatore può dare disdetta dal contratto di locazione, dandone comunicazione al locatore con un preavviso di 12 mesi o 18 mesi in caso di locazioni alberghiere, mediante lettera raccomandata o pec.
Alla prima scadenza, però, il locatore può disdire il contatto solo in presenza dei motivi tassativi indicati dall’art. 9 L. 392/1978:
a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).
Inoltre, per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, il locatore può negare la rinnovazione del contratto:
a) nelle ipotesi previste dall’art. 7 legge 191/1963, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio;
b) se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 legge 191/1963.
Nella comunicazione di disdetta, il locatore deve indicare uno dei suddetti motivi a pena di nullità. Inoltre, se non rispetta il termine dei 12 o 18 mesi a seconda del tipo di locazione, decade dalla facoltà di disdetta.
4.2 Recesso del conduttore
Ai sensi dell’art. 27 L. 392/1978 il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata o pec, con un preavviso di almeno 6 mesi.
Qualora il locatore non rispetti il preavviso, sarà tenuto a risarcire il danno cagionato al locatore. Il danno dovrà essere ovviamente provato. Se invece non rispetta le modalità di comunicazione, il recesso non potrà ritenersi validamente esercitato.
** Per gravi motivi si intendono tutte quelle situazioni che possono venire a verificarsi indipendentemente dalla volontà del conduttore e che lo mettano in condizioni di non poter più adempiere alla propria obbligazione o comunque di non potersi più servire dell’immobile Ad esempio si tratta di gravi dissesti o crisi economiche.
Inoltre, indipendentemente dal recesso legale di cui sopra, il contratto di locazione può prevedere la possibilità per il conduttore di recedere in qualsiasi momento, dando il preavviso di sei mesi e senza che siano necessari i gravi motivi.
5. Diritto di prelazione
Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’immobile, il conduttore gode di diritto di prelazione, ossia il locatore deve preferirlo ad altri acquirenti.
In tal caso il locatore è tenuto ad informare il conduttore che intende vendere l’immobile mediante una notificazione tramite Ufficiale Giudiziario e contenente: il prezzo di vendita, le condizioni di vendita e l’invito ad esercitare il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione rispondendo alla comunicazione entro 60 giorni dalla notifica. In tal caso, le parti saranno tenute a stipulare il contratto entro 30 giorni.
Qualora il locatore non rispetti il diritto di prelazione e quindi alieni l’immobile ad un terzo acquirente, il conduttore può esercitare il diritto al riscatto. Ossia può agire in giudizio nei confronti del terzo acquirente e del locatore per ottenere l’acquisto dell’immobile. Può esercitare tale diritto entro 6 mesi dalla trascrizione della vendita.
Il conduttore gode del diritto di prelazione anche quando i locatore intenda concedere il locazione l’immobile a terzi alla cessazione del contratto. Il diritto di prelazione è valido fino ad un anno dalla cessata locazione.
6. Indennità per la perdita di avviamento
Ai sensi dell’art. 32 L. 392/1978, il locatore deve sempre corrispondere al conduttore un indennità per la perdita dell’avviamento, qualora non rinnovi il contratto alla prima scadenza o né dia disdetta alle successive scadenze.
L’indennità è pari a:
18 mensilità del canone per le locazioni commerciali;
21 mensilità del canone per le locazioni alberghiere.
Inoltre, qualora alla disdetta del contratto e nel successivo anno, nell’immobile inizi un’attività uguale a quella esercitata dal conduttore, questo avrà diritto a un’ulteriore indennità sempre pari a 18 o 21 mensilità del canone.
Il conduttore non ha invece diritto all’indennità, qualora la risoluzione del contratto sia dovuta ad un suo inadempimento, come il mancato pagamento di canoni.
L’indennità non è dovuta nemmeno nel caso in cui sia il conduttore a recedere anticipatamente dal contratto o alla scadenza. Bisogna sottolineare che nel caso in cui il conduttore receda dal contratto per inadempimento del locatore, non sarà dovuta l’indennità, ma il conduttore potrà agire per il risarcimento del danno cagionato. Il danno andrà ovviamente provato.
Infine l’indennità non è dovuta in caso di:
locazione avente ad oggetto un’attività professionale (come lo studio di un avvocato o un commercialista);
immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
immobili destinati all'esercizio di attività di carattere transitorio;
immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/1978).
** L’avviamento è la capacità di un’azienda a produrre profitti: tanto più la ditta è capace di generare un buon utile, tanto più si dice che ha un avviamento apprezzabile economicamente.
L’indennità per la perdita di avviamento corrisponde a quel ‘sovrappiù di valore economico che si incorpora nell’immobile per il fatto che vi è stata lungamente esercitata un’attività produttiva che ne ha fatto un centro di attrazione per la clientela’ (ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 472)