Il Contratto di locazione

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le mie pillole sul contratto di locazione - Podcast 'A Cavallo di un Cavillo'

1. DEFINIZIONE

Genericamente parlando, la locazione è il contratto tramite il quale un soggetto mette a disposizione di un altro soggetto un determinato bene, mobile o immobile, dietro un corrispettivo e per un periodo di tempo determinato.

Se il bene viene messo a disposizione di un soggetto a titolo gratuito si parlerà di comodato d’uso e non di locazione.

Il contratto di locazione regola quindi il rapporto tra Locatore (colui che mette a disposizione il bene) e Conduttore (colui che utilizza il bene), definendone tutti gli aspetti principali: bene oggetto della locazione, durata, corrispettivo, recesso, obblighi e oneri…

Nello specifico, nel contesto delle locazioni di immobili ad uso abitativo, il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile di sua proprietà, affinché il conduttore lo utilizzi ai fini abitativi. Si tratta del contratto, comunemente chiamato, di affitto.

Il contratto di locazione ad uso abitativo ordinario ha una durata di 4 anni, con possibilità di rinnovo alla scadenza per altri 4 anni, si tratta del classico contratto 4+4.

Il contratto si rinnova automaticamente alla scadenza dei 4 anni, salvo che locatore o conduttore non diano espressa disdetta a mezzo raccomandata almeno 6 mesi prima della data di scadenza dello stesso.

2. DISDETTA DEL LOCATORE

Il locatore può disdire il contratto di locazione solo in alcuni specifici casi tassativamente previsti dalla legge e solo trascorsi i primi 4 anni di locazione.

La normativa garantisce una particolare tutela al conduttore, considerato elemento debole del contratto. Infatti, bisogna considerare che il conduttore, a fronte di eventuali illegittimità del locatore, corre il rischio di perdere l’abitazione.

I casi di disdetta previsti dalla legge:

qualora il locatore abbia la necessità di utilizzare l’immobile come abitazione per sé stesso, il coniuge, i figli, genitori o parenti e affini entro il quarto grado;

qualora il locatore si una persona giuridica o un ente pubblico o un ente del terzo settore e abbia la necessità di utilizzare l’immobile per perseguire le proprie finalità Deve però mettere a disposizione un altro immobile per il conduttore, altrimenti la disdetta è illegittima;

qualora l’immobile locato sia gravemente danneggiato, per cui sia necessario provvedere ai lavori di messa in sicurezza e la presenza del conduttore sia di ostacolo ai lavori;

qualora il locatore intenda procedere alla ristrutturazione o alla demolizione dell’immobile;

qualora il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia un altro immobile a disposizione oltre a quello ad uso abitativo. In questo caso il locatore gode del diritto di prelazione, ossia il diritto ad essere preferito ad altri acquirenti a parità di prezzo.

Quindi affinché il locatore possa dare disdetta dal contratto di locazione devono persistere i seguenti requisiti:

Motivi tassativi elencati dalla legge;

Siano trascorsi i primi quattro anni di locazione;

Invio disdetta a mezzo raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.

Attenzione, perché se sono trascorsi i primi 4 anni e la disdetta viene inviata otre il termine dei 6 mesi, il locatore dovrà attendere il trascorrere degli ulteriori 4 anni.

Inoltre, se una delle condizioni tassativamente indicate dalla legge dovesse verificarsi durante il corso della locazione, il locatore dovrà comunque attendere il decorrere dei 4 anni .

Es. Tizio concede in locazione il proprio appartamento a Caio. Trascorsi due anni il figlio Tizio esprime la volontà di volersi trasferire nell’appartamento attualmente concesso in locazione a Caio.

Tizio dovrà attendere che trascorrano i restanti due anni e 6 mesi prima della naturale scadenza del contratto, dovrà inviare la disdetta a Caio mediante lettera raccomandata.

3. RECESSO DEL CONDUTTORE

Il conduttore, invece, è libero di recedere quando vuole dal contratto di locazione, con la condizione di dare un preavviso al locatore pari a 6 mesi.

Il conduttore può recedere dal contratto con un preavviso inferiore ai 6 mesi solo qualora si verifichino fatti estranei alla sua volontà (imprevisti) e di particolare gravità, tali da rendere impossibile la prosecuzione del contratto.

4. SUBLOCAZIONE

Per il conduttore vige un generico divieto di sublocazione totale dell’immobile.

E’, invece, permessa la sublocazione parziale, il conduttore deve però darne avviso al locatore, che si potrà opporre solo per validi motivi.

Es. Tizio concede il proprio appartamento a Caio, il quale decide di non utilizzare in proprio l’appartamento, ma di concederlo in sublocazione a Sempronio. Questo comportamento è vietato dalla legge e Tizio ben potrà opporsi e rescindere il contratto.

Es. Tizio concede il proprio appartamento a Caio, il quale decide di concedere una stanza in sublocazione a Sempronio, dandone opportuno avviso al locatore.

Il comportamento di Caio è legittimo e Tizio non potrà opporsi se non in caso di validi motivi.

4.1 Rapporto tra coinquilini

Qualora il conduttore principale conceda in sublocazione una parte dell’appartamento, continuerà ad essere il solo obbligato al versamento dei canoni nei confronti del locatore. Infatti, il locatore non può vedere compromessa la sua posizione, né ha l’onere di riscuotere la parte di canone spettante al subconduttore. Unico obbligato contrattualmente nei suoi confronti rimane il conduttore principale. Pertanto sarà onere di quest’ultimo versare l’intero corrispettivo mensile concordato e in seguito riscuotere la quota di spettanza del subconduttore.

In caso cui, invece, il locatore conceda l’immobile in locazione a più conduttori (coinquilini), questi sono ugualmente obbligati in solido verso il locatore. Ciò significa il singolo conduttore rimane obbligato per la propria quota, ma in caso di mancato pagamento di un conduttore, il locatore può pretendere il pagamento dell’intero corrispettivo dagli altri conduttori. Il locatore, può agire nei confronti degli agli altri conduttore per la quota di spettanza del conduttore moroso.

Bisogna anche precisare, che il conduttore non è tenuto a ricevere i pagamenti delle singole quote di spettanza dei conduttori. Anzi normalmente il pagamento del canone viene corrisposto integralmente al locatore, rimanendo in capo ai conduttori l’onere di gestire la divisione delle quote.

5. RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Per quanto riguarda le spese inerenti la gestione dell’immobile, queste vengono ripartite tra locatore e conduttore, a seconda della natura delle stesse.

Spese ordinarie

Il conduttore è onerato delle spese di ordinaria manutenzione. Si tratta delle spese necessarie per la gestione quotidiana dell’immobile o delle opere di piccola manutenzione causate dall’usura relativa all’utilizzo giornaliero.

Es. bollette, manutenzione ordinaria dell’ascensore, pulizie spazi comuni, spurghi annuali, portineria, revisione e riparazione caldaia..

Tra le spese ordinarie rientrano anche le spese condominiali per la gestione degli spazi comuni.

Spese straordinarie

Il locatore è onerato delle spese di manutenzione straordinaria, ossia le spese strutturali che riguardano l’immobile nel suo complesso e la manutenzione dovuta alla vetustà del bene.

Es. rifacimento facciata, cappotto, impianti idrici o elettrici, messa a norma o insicurezza dell’edificio, sanatorie e sanzione relative a incongruenza catastali..

Generalmente si tratta delle spese strutturali che vengono apprvate in sede di assemblea condominiale.

6. DIRITTI E DOVERI

6.1 Locatore

Diritti

Il locatore ha diritto a ricevere il corrispettivo pattuito e alla restituzione dell’immobile, nelle stesse condizioni in cui l’aveva concesso, al termine della locazione.

Qualora il locatore non riceva il pagamento del canone di locazione ben potrà agire in giudizio per ottenere la dichiarazione di risoluzione del contratto, oltre che la condanna del conduttore al pagamento dei canoni.

Così come, in caso di danni all’immobile potrà trattenere la cauzione e agire nei confronti del locatore per il risarcimento dei danni cagionati.

Infine, qualora vi il conduttore,al termine del contratto di locazione non restituisca l’immobile e continui ad occuparlo senza titolo, il locatore potrà agire in giudizio per ottenere il rilascio del bene.

Obblighi

L’obbligo principale del locatore è quello di garantire al conduttore il pieno e continuativo utilizzo del bene.

Nello specifico:

- l’immobile deve essere privo di vizi tali da renderlo inservibile;

- il locatore ha il divieto di attuare innovazioni o modifiche all’immobile, tali da renderlo inservibile o comunque tali diminuirne apprezzabilmente il godimento;

- garantire il mantenimento dell’immobile.

Qualora il locatore non adempia ai sui obblighi, il conduttore ben potrà richiedere la risoluzione del contratto o la diminuzione del canone di locazione.

6.2 Conduttore

Diritti

Il conduttore ha diritto a godere dell’immobile in modo pieno e continuativo, pertanto il locatore deve astenersi da qualsiasi comportamento tale da impedire o ostacolare tale godimento. E come già detto, qualora ciò non si verifichi, il conduttore potrà risolvere il contratto o chiedere la diminuzione del canone.

Obblighi

L’obbligo principale del conduttore è quello del versamento del corrispettivo, tant’è che il locatore può agire in giudizio per ottenere la condanna del conduttore al pagamento dei canoni non versati e addirittura richiederne lo sfratto.

Il conduttore ha poi l’obbligo di servirsi del bene secondo l’uso di destinazione con la dovuta diligenza. Infatti, il conduttore risponde del deterioramento o della perdita del bene a lui imputabile, dovuta cioè a sua colpa o dolo.

Il conduttore è infine obbligato alla riconsegna dell’immobile al termine del contratto.

7. REGISTRAZIONE

Posto che il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto, questo deve poi essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate territorialmente competente entro 30 giorni dalla stipula.

Allo scadere dei primi 4 anni, in caso di rinnovo del contratto (anche automatico) bisogna provvedere a rinnovare anche la registrazione.

Le spese di registrazione del contratto sono suddivise al 50% tra conduttore e locatore, ma è onere di quest’ultimo curarne la registrazione.

Ai fini della registrazione sono necessaire: 2 copie del contratto, una marca da bollo di Euro 16,00 e la quietanza di pagamento dell’imposta.

Porre particolare attenzione alla registrazione, perché qualora non dovesse avvenire, il contratto è considerato in ‘nero’, correndo così i rischio di incorrere nelle relative sanzione