USUFRUTTO E IMMOBILI

Riferimenti normativi

- artt. Da 978 a 1020 c.c.

1. Cos’è l’usufrutto

L’usufrutto è uno dei diritti reali minori e può costituirsi sia in relazioni a beni mobili che immobili. Come tutti i diritti reali minori, una volta costituito, ha l’effetto di limitare il diritto di proprietà sul bene.

Con la costituzione dell’usufrutto, infatti, si avrà da una parte il nudo proprietario e dall’altra l’usufruttuario che ha il diritto di uso e godimento del bene.

Il nudo proprietario perde la facoltà di godere del bene, che viene trasferita in capo all’usufruttuario. È in questo senso che l’usufrutto limita e comprime il diritto di proprietà del nudo proprietario, il cui nome è già indice della sua condizione. Finché permane l’usufrutto il nudo proprietario possiederà solo il bene, senza potersene servire.

** Spesso l’usufrutto si costituisce affinché una persona (l’usufruttuario) possa godere e quindi abitare e servirsi di un immobile, senza doverne acquistare necessariamente la proprietà. È la classica situazione in cui ad esempio i genitori donino la propria casa o la vendano ai propri figli, riservandosi però il diritto di usufrutto finché sono in vita. Oppure il genitore, nonno, zio o altro parente che dispone di una casa libera e la concede in usufrutto al nipote per un periodo di tempo. O ancora, alle volte chi ha necessità di vendere la propria casa per motivi di liquidità, può farlo riservandosi il diritto di usufrutto per un determinato periodo di tempo o sino alla morte. In questo caso per il compratore può rivelarsi vantaggioso acquistare solo la nuda proprietà in vista di un utilizzo futuro, infatti otterrà di certo un prezzo conveniente: dal prezzo totale del bene va decurtato il valore dell’usufrutto.

2. Costituzione, durata ed estinzione dell’usufrutto

L’usufrutto si può costituire per:

- legge (ad es. il diritto di usufrutto dei genitori sui beni del figlio minore e convivente);

- contratto (è il caso più frequente);

- testamento;

- usucapione.

L’usufrutto si caratterizza per essere un diritto temporaneo, infatti dopo una certa durata di tempo o al verificarsi di determinate condizioni si estingue e il diritto di proprietà sul bene torna ad essere pieno.

Quindi, l’usufrutto può avere una durata predeterminata, nel contratto ben si potrà inserire il termine entro il quale si estinguerà, Diversamente, in mancanza di un termine temporale l’usufrutto si estinguerà con la morte dell’usufruttuario.

Il diritto di usufrutto è non può essere trasmesso agli eredi, nemmeno mediante testamento che risulterebbe nullo.

Il nudo proprietario non può risolvere il contratto costitutivo dell’usufrutto prima della naturale scadenza, salvo un’unica deroga di cui diremo più avanti.

Oltre per la naturale scadenza del contratto, l’usufrutto si estingue per:

- prescrizione ventennale (mancato utilizzo del proprio diritto)

- consolidazione (l’usufruttuario acquista anche il diritto di proprietà sul bene);

- perimento del bene;

- rinuncia al diritto dell’usufruttuario.

L’usufrutto può essere a titolo gratuito, ma anche oneroso: ad esempio l’atto costitutivo può prevedere il versamento da parte dell’usufruttuario di una rendita in favore del nudo proprietario.

3. Diritti ed obblighi dell’usufruttuario

Il diritto fondamentale dell’usufruttuario è quello di ottenere il possesso del bene e di conseguenza di poterne godere. Oltre che il godimento del bene, l’usufruttuario conseguisce anche il diritto di della sua utilità e dei suoi frutti, di cui può servirsene.

L’usufruttuario può inoltre cedere il proprio diritto di usufrutto a terzi, sempre che ciò non sia vietato dall’atto costitutivo. Attenzione perché trattasi di cessione del diritto e non d vendita dello stesso. Infatti, così come non può essere trasmesso dall’usufruttuario mediante testamento, così non può esserlo tramite atto di compravendita.

Anche secondo la giurisprudenza della Corte di Cassazione, il diritto di usufrutto si può solo cedere temporaneamente, perché in ogni caso l’usufrutto si estinguerà al termine indicato originariamente sull’atto costitutivo o alla morte dell’usufruttuario originario. La cessione può avvenire a titolo gratuito o può essere onerosa.

In ogni caso la cessione del diritto di usufrutto non comporta mai la vendita del bene, il nudo proprietario rimarrà sempre l’esclusivo proprietario. Tant’è che l’usufruttuario deve sempre notificare la cessione al nudo proprietario.

** Se l’usufrutto è costituito su un bene immobile, l’usufruttuario ha la facoltà di concederlo in locazione e di godere dei canoni di locazione, che altro non sono che i frutti civili prodotti dal bene. Perciò, qualora il nudo proprietario non volesse che il proprio immobile venga concesso in locazione, dovrà vietarlo espressamente nell’atto costitutivo.

L’usufruttuario può anche costituire ipoteca sul proprio diritto di usufrutto.

Quanto agli obblighi posti in capo all’usufruttuario, quello principale consiste ovviamente nella restituzione de bene al termine dell’usufrutto.

Inoltre l’usufruttuario ha l’obbligo di non modificare la destinazione d’uso ed economica del bene e, oltre che di servirsene secondo la diligenza del buon padre di famiglia.

Pertanto, l’usufruttuario è onerato di custodire il bene ed evitarne il deterioramento. Infatti sono a suo carico tutte le manutenzioni ordinarie e le relative spese.

L’usufruttuario ha però diritto a ricevere un’indennità per le migliorie apportate al bene.

Sono infine, a carico dell’usufruttuario le spese ordinarie di custodia, amministrazione e manutenzione. Ricadono in capo all’usufruttuario anche le spese straordinarie causate dall’inadempimento dell’obbligo di manutenzione ordinaria.

L’obbligo di manutenzione ordinaria e di pagamento delle spese ordinarie è molto importante, infatti qualora l’usufruttuario non lo rispetti il nudo proprietario avrà il diritto di risolvere il contratto di usufrutto. Qualora dovessero esservi contestazioni in merito alla risoluzione del contratto, sarà necessario adire il Giudice e far accertare sia l’inadempimento dell’usufruttuario che l’intervenuta risoluzione.

** Nel caso particolare di usufrutto di immobili, la normativa in tema di ripartizione delle spese implica che l’usufruttuario sia onerato delle spese di ordinaria manutenzione e delle spese condominiali (al pari del conduttore nel contratto di locazione).

Qualora l’usufruttuario non adempia a tale obbligo (quindi ad esempio non provveda alla manutenzione dell’immobile o al versamento delle spese condominiali), il nudo proprietario ben potrà risolvere il contratto e tornare nel pieno godimento dell’immobile.

È quindi consigliabile indicare nell’atto costitutivo dell’usufrutto gli obblighi specifici dell’usufruttuario e prevedere una clausola risolutiva espressa ai sensi dell’art. 1456 c.c. in caso in cui questo non li rispetti.

4. Diritti e obblighi del nudo proprietario

Principalmente il nudo proprietario ha il diritto alla restituzione del bene nelle condizioni in cui lo aveva dato in custodi all’usufruttuario.

Quindi ad esempio avrà diritto di risarcimento del danno nei confronti dell’usufruttuario che, non adempiendo ai propri obblighi, abbia causato il deterioramento e conseguente danneggiamento del bene.

Invece,, l’obbligo principale del nudo proprietario permettere il pieno godimento del bene all’usufruttuario. Deve quindi consegnare il bene in condizioni tali che l’usufruttuario possa pienamente goderne.

Motivo per il quale, se il nudo proprietario dovesse decidere di vendere il bene gravato da usufrutto, questo rimarrà intangibile. L’usufruttuario continuerà a poterne godere in esclusiva sino al termine dell’usufrutto o alla propria morte.

Il nudo proprietario poi onerato delle spese straordinarie di riparazione, ossia quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.

Qualora il nudo proprietario si rifiuti di procedere alle riparazioni straordinarie, potrà provvedervi direttamente l’usufruttuario che avrà diritto di rimborso. Se al termine dell’usufrutto il nudo proprietario non avrà ancora rimborsato l’usufruttuario, questi avrà diritto di ritenere il bene a garanzia del rimborso.

** In tema di usufrutto di immobili, il nudo proprietario è onerato di tutte le spese necessarie per rendere stabile e sicuro l’immobile, trattasi delle spese strutturali di cui di norma è onerato il locatore nel contratto di locazione.

In ambito condominiale è tenuto a sostenere tutte le spese straordinarie deliberate dall’assemblea dei condomini. Quelle quindi che riguardano il condominio nel suo insieme.

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 © Avvocato Valentina Mosca | Tutti i diritti son riservati
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