Per ascoltare le mie pillole su 'A Cavallo di un Cavillo', clicca qui.
Riferimenti normativi:
- Artt. Da 1803 a 1812 c.c.
1. Cos’è il comodato
Parliamo del comodato, cercando di avere un focus sugli immobili ad uso abitativo, perché senza che in tanti se ne rendano conto è una delle forme di contratti più utilizzate, sopratutto in famiglia per l’utilizzo di immobili. Stiamo parlando del classico caso in cui genitori o nonni sono proprietari di un immobile e permettano a figli o nipoti di utilizzarlo, così da agevolarne l’uscita di casa, evitando i costi di un affitto.
Il comodato è un contratto bilaterale, con il quale una parte (il comodante) consegna un bene immobile o mobile ad un altra parte (il comodatario), affinché questo se ne serva per un determinato periodo di tempo o per un uso determinato. Il comodatario si obbliga alla restituzione del bene.
In primis bisogna sottolineare il carattere della gratuità. Il comodato di regola è gratuito, la ratio sottesa è quella della liberalità del gesto. Il comodante, mosso da spirito di liberalità concede in godimento un bene al comodatario.
In alcuni casi, il comodato può essere oneroso o modale, ma in questi casi, l’onere previsto non deve essere tale da far perdere il carattere liberale di questo tipo di contratto.
** Ad esempio, quando oggetto del comodato è un immobile ad uso abitativo, l’onere previsto per il comodatario può essere quello di provvedere alle spese di utilizzo dello stesso: utenze, manutenzione ordinaria, spese condominiali di spettanza dell’inquilino…
** Attenzione, perché se viene previsto il pagamento di un canone o di una controprestazione per l’utilizzo dell’immobile, che non sia un mero rimborso per le spese sostenute, non si tratterà più di comodato, ma ricadremo nel caso della locazione di immobili e dovrà essere rispettata la relativa normativa.
** Il comodato d’uso gratuito non dà mai origine all’usocapione. Se un bene viene concesso in comodato, il comodatario non può diventarne proprietario per mezzo dell’usocapione. Sono infatti differenti i presupposti costitutivi dei due istituti.
2. Forma, contenuto e registrazione del contratto
Per il contratto di comodato non è prevista alcuna forma particolare, la forma scritta è richiesta solo ai fini probatori. Non è necessaria per la validità del contratto. Ad ogni buon conto, sopratutto se si il contratto ha ad oggetto un immobile è sempre meglio utilizzare la forma scritta, anche qualora le parti dovessero essere legate da legami di parentela. Meglio prevedere per iscritto e sin dall’inizio tutti gli elementi costitutivi del rapporto che si andrà a costituire.
Quindi, vediamo quali sono gli elementi costituivi del comodato e che sarebbe opportuno riportare nel contratto scritto:
parti;
oggetto;
eventuali spese a carico del comodatario;
eventuale rimborso delle spese per l’utilizzo del bene;
data della consegna del bene;
durata;
specificare l’obbligo di restituzione del bene;
specificare la destinazione d’uso.
** La consegna del bene è un elemento fondamentale, perché è solo la consegna che perfeziona il contratto. Indipendentemente dalla sottoscrizione del contratto, è solo con la consegna materiale del bene che il contratto produrrà i propri effetti. Per gli immobili, la consegna del bene coincide con la consegna della chiavi.
** E’ importante specificare la destinazione d’uso, poiché il comodatario si deve servire del bene secondo la destinazione propria dello stesso. Ad es. se dovessero derivare dei danni da un utilizzo diverso da quello previsto, il comodatario non potrà esimersi dal risarcire i danni.
Non è obbligatoria la registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito, nemmeno qualora l’oggetto sia un immobile. Questo in virtù del fatto che non è obbligatoria la forma scritta e per via della gratuità dello stesso.
Ai fini probatori, però, potrebbe esserne opportuna la registrazione, in modo da avere almeno data certa della stipula del contratto.
3. Obblighi delle parti
Il comodante non ha particolari obbligazioni, se non quella di consegnare inizialmente il bene concesso in godimento.
Il comodatario invece ha diverse obbligazioni poste a suo carico.
Esso, prima di tutto è onerato dalla custodia del bene. Infatti, è considerato custode del bene e pertanto è tenuto a custodire e conservare il bene consegnato con la diligenza del buon padre di famiglia. Ciò significa che è tenuto a preservare il bene da eventuali danni, con una diligenza media che si richiederebbe a ad un uomo medio in circostanze simili.
** Se il bene subisce dei danno durante la detenzione da parte del comodatario, per sua colpa, è tenuto al risarcimento degli stessi. Ad esempio, nel caso di immobili, se non provvede alla manutenzione ordinaria e l’immobile subisce un danno dovrà risarcire il comodante.
Inoltre, il comodatario deve servirsi del bene solo secondo la specifica destinazione d’uso individuata nel contratto o dalla natura del bene.
** Il comodatario non può concedere il bene in godimento a terze parti. Se trattasi di immobili, non potrà né concederlo in comodato né in locazione a terzi. Così come non potrà concedere in locazione alcune parti dello stesso.
Poi, obbligazione principale del comodatario è la restituzione del bene al termine del comodato o quando ha terminato di servirsene. Se prima de termine concordato sopravviene un urgente e imprevisto bisogno del comodante, questo potrà richiederne la restituzione immediata.
** Il comodatario non può opporsi alla restituzione del bene in questi casi. L’onere della prova relativo alla situazione di urgente e imprevisto bisogno, spetta al comodante. In particolare, qualora si tratti di immobili ad uso abitativo, sono comunque apprestate tutele nei confronti del comodatario.
In caso di perimento del bene il comodatario è sempre responsabile. Se il bene perisce per caso fortuito e il comodatario avrebbe potuto salvarlo sostituendolo con un proprio bene, questo è tenuto al risarcimento dei danni.
Il comodatario è tenuto al risarcimento dei danni anche qualora il bene perisca per uso costante diverso dalla destinazione individuata dal contratto o dalla natura del bene stesso.
** Se il comodatario non rispetta le proprie obbligazioni, il comodante può pretendere l’immediata restituzione del bene, oltre al risarcimento dei danni cagionati di comportamenti del comodatario.
4. Le spese per l’uso del bene
Come anticipato, in genere al comodatario spettano le spese necessarie per l’uso della cosa, ossia le spese relative all’ordinaria manutenzione. Ad es. se si tratta di un immobile trattasi delle spese relative a utenze, manutenzione dovuta all’uso, spese condominiali ecc..
E’ bene che la ripartizione delle spese sia specificata nel contratto, in moda da non creare disguidi.
Inoltre bisogna sottolineare che, a norma di legge, il comodatario non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per servirsi della cosa. Ha invece diritto alla restituzione delle spese straordinarie per la conservazione del bene. Nell’esempio dell’immobile, il comodatario non è tenuto alle spese di straordinaria manutenzione, ossia tutte le spese strutturali dell’immobile. Qualora il comodatario le anticipi, può chiederne il rimborso al comodante.
** Il contratto di comodato che prevede il rimborso delle spese per l’uso del bene al comodatario, è un contratto atipico, ma può essere legittimo. Di nuovo attenzione, perché se per caso fosse il comodante ad anticipare le spese, il comodatario non può versare più di quanto speso dal comodante, altrimenti il versamento sarebbe considerato alla stregua di un canone e si ricadrebbe nel campo di applicazione del contratto di locazione.
5. La durata del comodato
La durata del comodato d’uso gratuito rileva ai fini delle tempistiche dell’obbligazione di restituzione del bene da parte del comodatario.
Se il comodato ha una durata limitata nel tempo o comunque ne è previsto un termine, il comodatario è tenuto alla restituzione solo alla scadenza del contratto. Ad eccezione dell’eventuale situazione di bisogno del comodante di cui abbiamo detto prima.
Oppure, la durata del comodato può essere legata all’uso. Il comodatario se non è previsto un termine, deve restituire il bene, quando ha cessato di utilizzarlo secondo la natura della cosa.
Qualora invece, non si astato previsto un termine né questo può risultare dall’uso a cui il bene doveva essere destinato, il comodatario è tenuto a restituire il bene non appena il comodante ne faccia richiesta.
Si tratta dl c.d. comodato precario, la cui durata è legata alla sola volontà del comodante, che in qualsiasi momento potrebbe pretendere la restituzione del bene, senza che il comodatario si possa opporre.
** Nel caso di comodato di immobili ad uso abitativo, la giurisprudenza è concorde nell’affermare che, anche nel caso in cui non sia previsto un termine, il comodante possa pretendere la restituzione del bene solo in caso di situazione di urgente e imprevisto bisogno. Questo principio a tutela della persona che costruito una vita nell’immobile e non può rischiare di trovarsi senza dimora per la mera volontà del comodante.
** E’ possibile prevedere nel contratto di comodato, che il comodante possa chiedere la restituzione del bene solo al verificarsi di determinate condizioni. In questo caso non si tratta di un contratto di comodato precario, ma atipico.
** La morte del comodatario non fa venire meno il contratto di comodato automaticamente. Il comodante può chiedere la restituzione del bene agli eredi oppure questi possono subentrare al comodatario.
** Invece, in caso di morte del comodante, il contratto di comodato si estingue.