IL DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Riferimenti normativi

- Art. 11 L. 392/1978

1. Il deposito cauzionale

Il deposito cauzionale è costituito da una somma di denaro (o da una certa quantità di beni fungibili) che ha lo scopo di garantire una delle parti contrattuali da eventuali danni cagionati al bene che ha lasciato in custodia all’altra.

La cauzione non costituisce una parte del prezzo pattuito per l’utilizzo del bene, ma è appunto una somma a sé stante con funzione di garanzia sulla restituzione del bene nelle condizioni in cui è stato consegnato. Infatti, ben potrebbe prestarsi un deposito cauzionale anche nel contesto di un comodato gratuito.

Tale caratteristica, costituisce la differenza principale tra la cauzione e la caparra. Quest’ultima, è costituita da una somma di denaro che è parte del prezzo pattuito e funge da garanzia per l’adempimento del contratto. Se la parte obbligata adempie correttamente alla propria obbligazione, la caparra viene scomputata dalla somma finale dovuta. E’ quindi, una sorta di anticipo sul prezzo pattuito per il bene o il servizio che tutela una parte contrattuale da eventuali inadempimenti. Mentre la cauzione, oltre ad essere slegata dal prezzo pattuito per il bene o il servizio, tutela l’integrità del bene e il diritto della parte contrattuale e vederselo restituito senza danni.

Come beh ha sostenuto la Corte di Cassazione, la cauzione rappresenta una forma di garanzia dell’eventuale obbligazione di risarcimento del danno.

** "Come questa Corte ha avuto modo di chiarire e come generalmente affermato in dottrina sulla scorta dei caratteri comuni alle varie forme di cauzione diffuse nella pratica degli affari, il deposito cauzionale costituisce invero una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso" (Cass.18069/2019)

2. La cauzione nel contratto di locazione

A differenza che nelle altre forme contrattuali, la disciplina del contratto di locazione prevede espressamente la figura del deposito cauzionale a garanzia del locatore per il corretto adempimento di tutte le obbligazioni in capo al conduttore (principalmente il versamento dei canoni di locazione ed eventuali danni cagionati all’immobile).

L’art. 11 della L. 392/1978, seppur in modo molto scarno, stabilisce le due caratteristiche principale della cauzione:

- è costituita da una somma di denaro che non può superare tre mensilità del canone di locazione;

- comporta il maturare degli interessi legali che il locatore è tenuto a versare alla fine di ogni anno al conduttore.

Non essendo un obbligo ope legis, l’obbligo di versare il deposito cauzionale deve essere necessariamente contenuto nel contratto di locazione, pena la perdita del diritto del locatore di richiederlo in seguito.

Rispetto alla quantum del deposito cauzionale, questo è liberamente determinato dalle parti nel limite delle tre mensilità. Qualora l’importo della cauzione richiesta dal locatore dovesse superare le tre mensilità, la clausola contrattuale risulterà affetta da nullità relativa. Ciò significa che permane il diritto del locatore a trattenere solo ed esclusivamente la somma versata fino alla concorrenza dei tre canoni di locazione, mentre il conduttore ha diritto a richiedere la restituzione della somma restante.

La cauzione deve poi essere versata al momento della stipula del contratto di locazione. Qualora il conduttore non dovesse provvedere al versamento del deposito cauzionale, ben il locatore potrebbe richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Quanto infine al pagamento degli interessi, tale diritto sorge automaticamente in capo al conduttore, senza che questi sia tenuto a richiederli espressamente.

In genere tale diritto viene sempre tralasciato, il conduttore di norma non richiede annualmente gli interessi, né il locatore provvede al versamento annuale. Certo è che, anche qualora il conduttore non abbia mai richiesto annualmente gli interessi, al termine della locazione e alla restituzione della cauzione, avrà comunque diritto a richiedere gli interessi legali maturati per tutti gli anni di durata del contratto di locazione.

3. La restituzione e ritenzione del deposito cauzionale

Normalmente, al cessare del contratto di locazione e una volta restituito l’immobile, il locatore è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale al conduttore. Infatti, con la restituzione dell’immobile, la cauzione perde la sua funzione di garanzia a tutela del locatore.

Qualora il locatore dovesse trattenere la cauzione, il conduttore potrà agire giudizialmente per ottenerne la restituzione. Tra l’altro, trattandosi di un credito liquido, certo ed esigibile, il conduttore potrà richiedere al Giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo, intendo il procedimento monitorio ben più rapido e meno oneroso del procedimento ordinario.

Bisogna specificare che, anche in caso di presenza di danni all’immobile contestati dal locatore, quest’ultimo non può in alcun modo trattenere la cauzione, se non alla condizione di presentare contestualmente domanda giudiziale per far accertare i danni e il conseguente diritto al trattenimento del deposito cauzionale.

Ciò significa che se il locatore intende trattenere la cauzione per compensare i danni cagionati al proprio immobile, deve necessariamente proporre domanda giudiziale, diversamente si esporrebbe al rischio di vedersi notificata un ingiunzione di pagamento da parte del conduttore.

Il diritto alla ritenzione della cauzione da parte del locatore sorge solo in seguito ad una pronuncia giudiziale che lo autorizzi a ciò.

Il locatore deve quindi attivare un procedimento ordinario di cognizione, chiedendo al Giudice di:

- accertare i danni all’immobile;

- accertare che i danni siano stati causati dal conduttore (non devono essere dovuti alla normale usura dovuta all’utilizzo dell’immobile);

- quantificare i danni;

- autorizzarlo a trattenere la cauzione a copertura dei danni (ed eventualmente condannare il conduttore al pagamento dell’ulteriore somma necessaria qualora i danni superino l’ammontare della cauzione).

Anche la Corte di Cassazione conferma questo principio, affermando che:”l'obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell'immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione" (Cass. 3882/2015).

Infine, il diritto del conduttore a richiedere la restituzione della cauzione, si prescrive nel termine ordinario di 10 anni, che decorrono dal momento in cui ne avrebbe avuto diritto, ossia dal rilascio dell’immobile.

** Quanto al procedimento giudiziale avente ad oggetto la cauzione, sia esso il procedimento monitorio che quello ordinario, bisogna porre particolare attenzione alla competenza.

Trattandosi di deposito cauzionale nell’ambito di una locazione, il Giudice competente è quello del lavoro. Infatti, ai sensi dell’art. 447-bis c.p.c., i procedimenti in materia locatizia sono assoggettati al rito del lavoro, con conseguente competenza della sezione Lavoro del Tribunale.

Trattasi di competenza funzionale inderogabile, atta a superare anche le norme in tema di competenza per valore. Infatti, anche quando il valore della causa dovesse essere inferiore a Euro 5.000,00 la competenza rimane del Tribunale sezione Lavoro e non del Giudice di Pace.

Quanto alla competenza territoriale, non si rilevano deroghe alla normativa generale: è competente il Tribunale del luogo ove si trova l’immobile oggetto della locazione.

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