LOCAZIONE COMMERCIALE E CORONAVIRUS: possibili soluzioni per il conduttore

Riferimenti normativi

- Art. 65 D.L. 18/2020 (Cura Italia)

- Art. 91 D.L. 18/2020 (Cura Italia)

- Art. 27 L. 392/1978

- Artt 1256 e 1258 c.c.

- Art. 1467 c.c.

- Artt. 1175 e 1375 c.c.

1. In cosa consiste la locazione commerciale?

La locazione di immobili ad uso commerciale consiste nella locazione di immobili per uso diverso a quello abitativo, in particolare trattasi della concessione in godimento al conduttore di beni destinati ad attività economiche, siano esse organizzate in forma imprenditoriale che di lavoro autonomo.

** Obbligazione principale del locatore: mettere a disposizione del conduttore l’immobile locato e garantirne il pieno godimento secondo la destinazione propria

** Obbligazione principale del conduttore: pagamento del canone di locazione concordato

2. La problematica durante il lockdown

Da quando sono in essere le misure di lockdown, la maggior parte delle attività commerciali si sono dovute fermare. Questo in particolar modo ha colpito chi esercita la propria attività commerciale in immobili presi in locazione. Oltre a non aver più la possibilità di esercitare l’attività e quindi produrre reddito, i conduttori si trovano comunque a dover versare il canone di locazione. Ciò arrecando ulteriore danno alla propria posizione.

3. Cosa prevede il Decreto Cura Italia (D.L. 18/2020)

Il decreto Cura Italia non prevede una sospensione automatica dei canoni di locazione per coloro che hanno dovuto cessare forzosamente la propria attività.

Il decreto si limita a prevedere:

• art. 65: la possibilità di ottenere un credito di imposta pari al 60% dell’ammontare del canone versato per il mese di marzo. La misura è disposta per i soli immobili rientranti nella categoria catastale C1 – negozi e botteghe. Ciò significa che il conduttore prima deve versare il canone, poi potrà ottenere il credito di imposta. Questo quindi non risolve un eventuale ed attuale problema di liquidità del condutture. Inoltre rimangono escluse tutte le altre attività commerciali.

• Art. 91: prevede che ‘il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti’ Anche in questo caso non è prevista una sospensione automatica del canone di locazione, ma l’eventuale inadempimento del debitore dovrà essere valutato successivamente (da un Giudice) e non potrà imputarsi al conduttore/debitore responsabilità per il mancato pagamento dei canoni, con conseguente aggravio della sua situazione debitoria. Ciò significa che il conduttore che non riesce a versare i canoni a causa del lockdown, non sarà tenuto a risarcire il danno causato al locatore/creditore dal proprio inadempimento.

** Nessuna sospensione dei canoni di locazione in via automatica.

4. Quali possibilità per il conduttore

La premessa da tener presente è il contratto di locazione è un contratto a prestazioni corrispettive, ad esso si applicano sia le norme specifiche in tema di locazioni ai sensi della L. 392/1978, che le norma del codice civile in tema di contratti e obbligazioni.

4.1 Impossibilità temporanea sopravvenuta per causa non imputabile al debitore (artt. 1256-1258 c.c. Ai sensi dell’art. 1256 c.c. l’obbligazione si estingue quando, per cause non imputabili al debitore, la prestazione diventa impossibile. L’impossibilità può anche essere temporanea, in questo caso il debitore non è responsabile per il ritardo dell’adempimento, finché perdura l’impossibilità.

Ai sensi dell’art. 1258 c.c., se la prestazione è divenuta impossibile solo parzialmente, il debitore è tenuto ad adempiere l’obbligazione per la parte che è rimasta possibile.

L’impossibilità della prestazione è tale quando questa è:

- oggettiva, ossia riconducibile a una causa estranea al debitore e ai rischi dell’attività dallo stesso svolta;

- sopravvenuta e non prevedibile, secondo la normale diligenza, rispetto all’assunzione dell’obbligazione;

- inevitabile, non superabile cioè con ragionevoli sforzi.

Nel caso concreto delle locazioni commerciali, bisogna considerare che l’obbligazione del conduttore/debitore è pecuniaria. Relativamente alle obbligazioni pecuniarie, la giurisprudenza della Corte di Cassazione sostiene in maniera unanime che sono sempre tendenzialmente possibili, a meno che di provare un impedimento assoluto ed oggettivo che non può essere rimosso. Ossia l’oggettiva assenza di liquidità per causa non imputabile al debitore. Infatti la mera impotenza economica causata da fattore esterni o da terzi non può considerarsi tale.

Quindi per quanto l’emergenza covid-19 sia certamente causa non imputabile al conduttore/debitore e imprevedibile, l’impossibilità della prestazione pecuniaria sarebbe difficilmente provabile, sopratutto sotto il profilo dell’inevitabilità: è difficile dimostrare che nonostante ragionevoli sforzi e sacrifici non sia sia potuto versare il canone. Rammento infatti, che la prova dell’impossibilità deve sempre essere rigorosa.

Quindi sotto questo punto di vista, il conduttore non potrà invocare la sospensione del canone automaticamente per impossibilità della prestazione, senza incorrere nel rischio di inadempimento contrattuale. Certo, trattandosi di un contratto tra privati, nulla toglie la possibilità di stipulare accordi che prevedano una sospensione, ma di certo questa non può avvenire automaticamente e unilateralmente da parte del conduttore, infatti il locatore ben potrebbe portarlo in giudizio per inadempimento contrattuale e non è scontato, come sopra esposto, che il Giudice accerti la sussistenza degli artt. 1256 e 1258 c.c.

4.2 Eccessiva onerosità del contratto (art. 1467 c.c.) Ai sensi dell’art. 1467 c.c., nei contratti a esecuzione continua, qualora la prestazione di una delle parti diventi eccessivamente onerosa a causa di eventi straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può chiedere la risoluzione del contratto. L’altra parte, può evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

Quindi in questo caso, non si tratta di impossibilità della prestazione, ma di una prestazione divenuta più onerosa rispetto a quanto fosse prevedibile in normali condizioni, prima del verificarsi dell’evento.

Anche in questo caso, è necessario fornire la prova rigorosa dell’imprevedibilità e straordinarietà dell’evento, oltre che tale evento abbia causato una sostanziale alterazione del contratto che le parti avevano stipulato originariamente e del nesso tra alterazione ed evento.

Trattasi di nuovo, di eccessiva onerosità oggettiva, quindi non può dipendere da condizioni soggettive del debitore, quali la mera difficoltà economica. Anche in questo caso, pur potendosi considerare la chiusura dell’attività dovuta all’emergenza covid-19, evento straordinario e imprevedibile, il conduttore/debitore, dovrebbe dar prova rigorosa che tale chiusura ha generato una mancanza di liquidità tale da aver reso il contratto originario squilibrato ed eccessivamente oneroso nei sui confronti.

Quindi, anche in questo caso, il conduttore/debitore non potrà invocare l’eccessiva onerosità per sospendere o ridurre automaticamente e unilateralmente i canoni di locazione. Ciò lo esporrebbe ad un eventuale giudizio, qualora il locatore sia in disaccordo e come detto prima, non è scontato che il Giudice accerti la sussistenza dell’eccessiva onerosità. Rimane ferma la possibilità di risolvere il contratto o chiedere una riduzione dei canoni al locatore su queste basi, ma devono entrambe essere concordate, non vi è applicazione automatica.

4.3 Sospensione dei canoni ai sensi della L. 392/1978 Come accennato all’inizio, l’obbligazione principale del locatore è quella di mettere l’immobile locato disposizione del conduttore e garantirne il pieno godimento. A fronte di questa prestazione, il conduttore si obbliga al pagamento del canone di locazione. Generalmente il conduttore è sempre obbligato al pagamento dell’intero canone. L’unico caso in cui può evitare di versarlo o ridurlo è se il locatore risulta inadempiente. Ossia se a causa di un inadempimento o comportamento del locatore, l’immobile diventi inutilizzabile o inservibile agli scopi per cui è stato locato. Quindi, affinché il conduttore sia giustificato al mancato versamento dei canoni, è necessario che il locatore abbia causato l’inutilizzabilità dell’immobile (sia a causa di incuria o imperizia, che di comportamenti attivi).

Pertanto, nel caso della chiusura forzata a causa dell’emergenza covid-19, non è possibile imputare al locatore alcun inadempimento tale da giustificare una sospensione o riduzione arbitrale del canone. L’immobile, sebbene non accessibile a lavoratori e pubblico, di fatto rimane nella piena disponibilità e nel pieno godimento del conduttore.

Quindi, il conduttore non potrà utilizzare nemmeno tale giustificazione per evitare il pagamento dei canoni.

4.4 Risoluzione del contratto ai sensi della L. 392/1978 Rimane ferma la possibilità per il conduttore di risolvere il contratto quando vuole per gravi motivi e con preavviso di 6 mesi. Non mi dilungo sul punto, dando per scontato che l’interesse del conduttore in questo momento dovrebbe essere quello di mantenere il contratto, cercando però delle soluzioni di comodo per entrambe le parti.

Sottolineo solo che:

- la giurisprudenza ritiene che i gravi motivi debbano essere oggettivi e legati a situazioni imprevedibili (emergenza covid-19 e chiusura forzata delle attività ben potrebbe rientrarvi);

- il preavviso di 6 mesi è obbligatorio ma non incide sulla risoluzione. Nel senso che qualora il preavviso dovesse essere inferiore ai sei mesi, la risoluzione del contratto sarebbe comunque valida, ma il conduttore è tenuto al risarcimento del danno cagionato al conduttore per il mancato preavviso. Danno che in ogni caso deve essere provato, non si può presumere l’esistenza dello stesso;

- generalmente i contratti di locazione prevedono la possibilità per il conduttore di risolvere il contratto anche in assenza di gravi motivi e con il preavviso di 6 mesi.

4.5 Buona fede contrattuale: la contrattazione privata Veniamo infine alla soluzione a cui più probabilmente il conduttore potrà accedere.

Ai sensi dell’art. 1175 c.c. creditore e debitore devono comportarsi secondo le regole di correttezza. E ai sensi dell’art. 1375 c.c. il contratto deve essere eseguito secondo buona fede.

Il codice civile quindi impone che entrambe le parti di un contratto si comportino sempre secondo buona fede, sia nei confronti dell’altra parte che nell’esecuzione della propria prestazione. La ratio, nell’esecuzione di un contratto, dovrebbe quindi essere quella di agevolare l’altra parte nell’esecuzione della propria obbligazione, di non cagionare danni o creare difficoltà nell’adempimento. Così come bisognerebbe adempiere alla propria obbligazione nel migliore dei modi e nei tempi prestabiliti. Il creditore non deve aggravare la situazione del debitore, per quanto gli è possibile.

Quindi sulla base di questo assunto, il conduttore, vista l’emergenza in corso e i disagi e difficoltà dalla stessa causati, potrebbe appellarsi alla buona fede contrattuale e chiedere al locatore di rinegoziare gli accordi presi.

Il conduttore potrebbe quindi chiedere:

- una sospensione dei canoni per i mesi di chiusura;

- una riduzione dei canoni per i mesi di chiusura;

- una posticipazione dei canoni a quando potrà riprendere l’attività.

Certo non è scontato che il locatore aderisca, né vi è obbligato. Sarebbe però opportuno farlo.

5. Conclusione

D’altra parte, la rinegoziazione privata degli accordi è l’unica strada percorribile per il conduttore, l’unica giuridicamente corretta e che non lo esporrebbe al rischio di inadempimento contrattuale con tutto ciò che ne consegue.

Come esposto in precedenza, le altre soluzioni non sono escluse a priori ma difficilmente percorribile, oltreché difficilmente giustificabili e provabili in un giudizio,

Purtroppo la normativa vigente non permette di percorrere altre strade e la decretazione emergenziale non ha previsto nulla di più incisivo per le situazioni di chiusura delle attività commerciali.