Qui trovate l'ep. 04 di 'A Cavallo di un Cavillo' dedicato al contratto di locazione per studenti universitari.
Di seguito l'articolo completo!
Normativa di riferimento
- D.M. del 30 dicembre 2002
- allegati f e g
1. In cosa consiste
Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare contratto di locazione, che si caratterizza per la natura transitoria e la breve durata, entrambe connesse alla carriera universitaria dello studente.
Affinché la natura transitoria del contratto sia giustificata, sono necessarie due condizioni fondamentali:
lo studente deve avere la residenza in un Comune diverso da quello in cui si trova l’Università che frequenta;
l’immobile concesso in locazione deve trovarsi nel Comune (o in Comuni limitrofi) in cui l’Università ha la propria sede principale o un proprio distaccamento.
Entrambe le condizioni devono evincersi chiaramente dal contratto.
2. Forma, contenuto e durata del contratto
Come per i normali contratti di locazione è richiesta la forma scritta. Il contratto può essere sottoscritto sia dallo studente che dal genitore o l’esercente la responsabilità genitoriale.
Quanto al contenuto, deve contenere:
indicazione delle parti;
individuazione dell’immobile oggetto della locazione;
causa;
canone di locazione concordato;
residenza dello studente e sede dell’Università (condizione fondamentale);
dichiarazione che l’immobile si trova nello stesso luogo in cui ha sede l’Università
(condizione fondamentale).
Per quanto riguarda la durata, è notevolmente inferiore a quella del contratto di locazione ordinario ed è liberamente pattuita tra le parti entro i massimali previsti dalla legge: minimo sei mesi e massimo trentasei mesi.
La clausola che prevede una durata minima inferiore o una durata massima superiore è nulla e si applicherà la durata prevista dalla legge.
Nei contratti di locazione per studenti universitari è sempre vietata la sublocazione. E’ solo il locatore che può eventualmente concedere in locazione l’immobile a più studenti, sempre che per tutti siano rispettate le condizioni fondamentali.
L’allegato f) del D.M. 30 dicembre 2002, fornisce un modello di contratto di locazione per studenti universitari
3. Canone di locazione e ripartizione delle spese
Le parti possono concordare liberamente il canone di locazione, attenendosi però alle linee guida degli appositi accordi locali (ove presenti), che forniscono dei parametri per zone omogenee o determinate aree. Il canone, però, può essere sempre adeguato in relazione alla durata del contratto, a particolari clausole o alla presenza di arredamento o meno.
Il pagamento del canone può avvenire in qualsiasi modo concordato dalle parti.
Qualora vi siano più conduttori, tutti gli studenti sono tenuti a versare la propria quota. Nel caso in cui:
uno studente non versi la propria quota, il locatore può richiedere l’intero canone agli altri conduttori;
uno studente recida dal contratto, il locatore potrà richiedere l’intero canone agli altri . Fatta salva la possibilità di concordare l’ingresso di un nuovo conduttore e ripartire la spesa.
Circa la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore, si può dire che in generale segue le regole del contratto di locazione ordinario: le spese ordinarie e relative all’utilizzo quotidiano o alla normale usura del bene, sono onere del conduttore, mentre al locatore è onerato di tutte le spese straordinarie e strutturale dell’immobile (v. post precedente ‘Il contratto di locazione’).
Bisogna però precisare che l’allegato g) al suddetto decreto ministeriale, riporta un elenco dettagliato di tutte le spese e della loro ripartizione.
Vengono suddivise in macro categorie e per ogni singola voce di spesa viene indicato chi è onerato dal pagamento.
Le macro categorie: amministrazione; ascensore; autoclave; impianti di illuminazione, di videocitofono e speciali; impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda, addolcimento acqua; impianti sportivi; impianto antincendio; impianto televisivo; parti comuni; parti interne all'appartamento locato; portierato; pulizia.
4. Rinnovo, recesso e registrazione
Allo scadere della durata pattuita, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo pari a quello originariamente concordato, a meno che il conduttore non eserciti il recesso inviando comunicazione (preferibilmente lettera raccomandata) al locatore almeno 3 mesi prima della scadenza.
In ogni caso il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, qualora ricorrano gravi motivi.
A differenza del contratto di locazione ordinario in cui il conduttore può recedere in qualsiasi momento, senza che siano richiesti i gravi motivi.
* Qualora receda uno studente e ad esso ne subentri un altro, non è necessaria la stipula di un nuovo contratto, ma sarà sufficiente modificare quello esistente.
* Qualora recedano tutti gli studenti e ad essi ne subentrino altri, sarà necessario procedere alla stipula di un nuovo contratto.
Il locatore, invece, può recedere dal contratto solo in due casi:
alla normale scadenza del contratto, dandone preavviso al conduttore almeno 3 mesi prima della scadenza;
qualora il conduttore (o i conduttori) risulti moroso, ossia quando lo studente non versi il canone di locazione mensile per oltre 20 giorni dalla scadenza concordata. In questo caso, qualora lo studente continui a risultare moroso e non liberi l’immobile, il locatore potrà procedere al recupero del credito e allo sfratto.
Infine, anche il contratto di locazione per studenti universitari deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate e la procedura è la stessa prevista per i contratti di locazione ordinaria (v. precedente post ‘Il contratto di locazione').
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